Investissement immobilier : le rapport choc qui propose de réformer le Pinel
Le dispositif Pinel fait à nouveau parler de lui. Le Gouvernement a missionné le CGEDD et l’IGF pour en faire le bilan. Le rapport rendu le 14 novembre dernier ne propose pas de le supprimer, mais l’investissement Pinel nécessite un dépoussiérage.
Le dispositif Pinel : un investissement locatif en devenir
Le rapport de l’Inspection générale des Finances et du Commissariat général à l’environnement et au développement durable ne remet pas en cause l’existence du dispositif Pinel. Sa disparition pourrait en effet être plus problématique pour la construction que son maintien en l’état. C’est pourquoi le document remis au Gouvernement lui propose plutôt de le faire évoluer.
Rappelons que ce dispositif permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils réalisent un investissement locatif dans le neuf. Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée de location :
- 12 % pour une durée locative de 6 ans,
- 18 % pour une durée de 9 ans,
- 21 % pour une durée de 12 ans.
L’une des pistes du rapport : déterminer un contingent de logements bénéficiaires
La mission préconise notamment de limiter l’attribution de la réduction fiscale à un nombre prédéfini, permettant de répondre aux besoins du territoire. En définissant un contingent, dans chaque commune concernée, de logements locatifs aidés, la mission espère pouvoir endiguer la multiplication d’offres de logements ne répondant pas aux demandes locales.
Les investisseurs se sont en effet le plus souvent, dans les zones les plus tendues (A et B1), orientés vers des petits logements locatifs, de sorte que les besoins locatifs des familles n’ont pas été satisfaits. Pour détendre le dispositif, la mission préconise également d’autoriser un contingent de réalisation de programmes locatifs neufs de façon ponctuelle dans les zones B2 et C, présentement écartées du dispositif Pinel.
Il s’agirait donc, d’après le rapport, de définir un contingent de logements neufs à l’échelle de la France, contingent qui serait ensuite réparti au niveau régional, qui le redistribuerait au niveau infra-régional. C’est d’autant plus évident pour la mission que la réduction fiscale relève d’une imposition nationale.
Une autre piste, moins risquée du point de vue constitutionnel
Il faut bien reconnaître que cette solution risque d’être écartée par le Conseil constitutionnel, qui pourrait trouver qu’elle est susceptible de créer une rupture d’égalité. Ce risque a entraîné les services à proposer au Gouvernement une autre piste : transformer la réduction fiscale en prime budgétaire.
Bien sûr, ce système de subvention pourrait entraîner un renoncement de la part des particuliers dont l’objectif principal est de réduire leur impôt.
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L’idée principale est malgré tout de rééquilibrer les attributions de logement entre les bailleurs institutionnels et les bailleurs particuliers.
Le dispositif Pinel présente un bilan défavorable
La mission, pour justifier sa proposition d’évolution de ce dispositif de défiscalisation dans le neuf, fait état d’un bilan globalement défavorable. L’objectif de cette défiscalisation était de relancer la construction de logements locatifs intermédiaires et d’en faire baisser les loyers dans les zones tendues. Il s’avère que moins de 10 % des deux milliards reversés par l’État dans ce cadre ont effectivement généré des baisses de loyer.
Ajoutons que le contrôle qui aurait dû permettre de redresser la situation n’ont pu être effectués faute de données suffisantes dans les déclarations de revenus. Ainsi, le montant du loyer appliqué pendant la durée de location n’est pas mentionné dans les liasses fiscales, pas plus que la surface du logement loué ou sa localisation.
De plus, le dispositif est loin d’être rentable pour la majorité des investisseurs particuliers. Seule une opération sur deux permettrait de tirer les marrons du feu.
Télécharger le rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale
à l’investissement locatif Pinel
Source: actual – Investissement immobilier : le rapport choc qui propose de réformer le Pinel