Emprunts immobiliers : les prêts récents méritent aussi une renégociation
Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont battu des records historiques depuis 2019. Les taux pratiqués sur 20 ans, constatés en moyenne par MeilleursTaux.com, sont désormais à 1,26 % par an, contre 1,62 % en début 2018. Même si les taux d’intérêt étaient déjà bas à cette époque, la marge de renégociation reste encore intéressante. Les banquiers et autres établissements bancaires sont ouverts à la renégociation, voire au rachat de votre prêt.
Des économies à faire en renégociant un prêt de moins de 2 ans
Vous pouvez attendre de belles économies d’une renégociation ou d’un rachat, de l’ordre d’un demi-point, ce qui fera baisser arithmétiquement vos mensualités ou la durée de votre prêt immobilier. Les statistiques de la Banque de France font d’ailleurs ressortir une augmentation des dossiers de renégociation sur les derniers mois. Plus d’un dossier de prêt immobilier sur quatre est en fait un dossier de renégociation. Le DGA de CAFPI vous le confirme : n’ayez pas peur de renégocier votre prêt immobilier, même si c’est la deuxième ou troisième fois.
Rachat ou renégociation, lequel choisir ?
Les banques sont toujours à l’affût de nouveaux clients et acceptent facilement des rachats de crédit immobilier. L’inconvénient pour l’emprunteur réside dans les frais réclamés par votre banque pour le remboursement anticipé (dans la limite de 3 % du prêt). Le changement de banque implique également le rachat de caution et des frais de dossier. Ces frais sont bien entendu à inclure dans le coût total pour assurer une comparaison honnête avec une renégociation auprès de votre banque.
Quelques exemples de rachat ou renégociation d’emprunt immobilier récent
Ces exemples ont été simulés par CAFPI pour le magazine Capital. Nous en avons retenu deux :
- un crédit de 250 K€ sur 20 ans racheté,
- un crédit de 200 K€ sur 25 ans renégocié.
(Sur les durées longues, lire notre article “Le Haut conseil de stabilité financière demande aux banques de cesser leurs pratiques à risques“).
Premier cas : racheter un prêt immobilier de 250 K€ sur 20 ans
Cet exemple concerne un prêt immobilier de 250 K€ sur 20 ans à 1,45 % contracté en juillet 2018 :
- mensualités de 1 200 €,
- coût total hors assurance : 288 149 €,
- capital restant dû : 233 659 €,
- durée restante : 18 ans et 7 mois.
Ce crédit immobilier pourra être racheté, sur une durée de 20 ans, au taux exceptionnel de 0,87 %. S’agissant d’un rachat, il faudra prévoir 1 700 € de frais de remboursement anticipé et 1 500 € de frais de courtage, ainsi que 2 984 € de rachat de caution, soit un total de 239 843 € :
- Durée réduite : mensualités identiques sur 18 ans -> coût total 259 200 €.
- Mensualités réduites : mensualités de 1 165 € sur 18 ans et 7 mois -> 259 785 €.
Il est donc possible de réaliser une économie de 8 400 euros avec l’option 1 et 7 805 euros avec l’option 2.
Deuxième cas : renégocier un crédit immobilier de 200 K€ sur 25 ans
Cet exemple concerne la renégociation auprès de la même banque d’un emprunt immobilier contracté début 2019, pour un montant de 200 K€ sur 25 ans, au taux de 1,7 % :
- mensualités de 818 €,
- coût total hors assurance : 245 650 €,
- capital restant dû : 233 659 €,
- durée restante : 24 ans et 1 mois.
La renégociation peut être faite au taux de 1,25 %, selon l’une ou l’autre option :
- Durée réduite : mensualités identiques sur 22 ans et 7 mois -> coût total 223 314 €.
- Mensualités réduites : mensualités de 778,89 € sur 24 ans et 1 mois -> 225 099 €.
La première option permet de réaliser une économie de 13 088 €, contre 11 560 € dans la seconde option.
Dans l’exemple du rachat comme dans celui de la renégociation, l’opération a permis de faire une belle économie : 3 % en rachetant son prêt immobilier, 6 % en le renégociant.
Source: actual – Emprunts immobiliers : les prêts récents méritent aussi une renégociation