Crédit immobilier : les intérêts à un taux supérieur à 2,77 % ne sont plus autorisés en octobre 2019
Le taux d’intérêt des prêts immobiliers poursuit sa tendance baissière. Les banques en arrivent à proposer aux profils les plus solides des taux inférieurs à 1 % quelle que soit la durée. Mais il existe aussi un taux plafond au-delà duquel les banques ne peuvent pas aller : le taux d’usure.
Ce taux d’usure est fixé par la Banque de France chaque trimestre, en fonction des taux moyens appliqués par les banques le trimestre précédent. Publié au JORF (Journal officiel de la République française), les taux d’usures varient selon la catégorie et la durée des prêts.
Les taux d’usure des prêts immobiliers à moins de 3 %
Il n’est pas rare de voir les banques proposer des taux inférieurs à 1 % sur 20 ans. Avec des taux d’intérêt aussi bas, les taux d’usure fixés par la Banque de France pour le dernier trimestre 2019 sont eux aussi très bas. Ainsi, les banques ne peuvent plus proposer un crédit immobilier à un taux supérieur à 2,67 % sur 10 ou 15 ans ou à 2,77 % sur 20 ans et plus, sauf s’il s’agit d’un prêt relais, pour lequel le taux plafond est fixé à 2,99 %.
Le taux d’usure dépend des taux d’intérêt pratiqués par les banques sur le trimestre précédent. Comme elles proposent des taux de plus en plus bas, les taux d’usure suivent le mouvement. Ainsi, les taux d’usure de ce trimestre sont les plus bas jamais connus, avec une baisse de 0,2 points depuis le 3ème trimestre (soit plus de 6 % de baisse). Ils étaient même à 3,08 % au 4e trimestre 2018 (soit plus de 10 % de baisse).
Les taux d’usure, un frein aux excès des banques
Les taux d’usures, tout comme le TAEG, ont été institués pour limiter les pratiques abusives de banquiers peu scrupuleux. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut ainsi l’ensemble des frais liés au prêt et imposés par la banque :
- taux d’intérêt,
- frais de dossier,
- coût de l’assurance,
- frais de garantie,
- commissions de mandat, etc.
C’est ce taux que les banques doivent afficher et c’est aussi celui qui ne doit pas dépasser le taux d’usure en vigueur. Cela évite ainsi que les banques compensent trop largement des taux d’intérêt bas par des taux d’assurances trop élevés.
Des taux d’usure bas qui impactent les ménages modestes
La baisse des taux d’usure constitue un frein à l’acquisition immobilière de la résidence principale pour les foyers modestes. Les banques utilisent en effet la baisse des taux pour s’attirer la clientèle des meilleurs profils. Mais si les ménages aux revenus modestes peuvent bénéficier des taux bas pour accéder à la propriété, ils encourent cependant le risque de se voir refuser un prêt immobilier, les banques favorisant les dossiers sans risque :
- couple salarié dont les deux sont en CDI,
- revenus confortable,
- apport minimum.
Pour les profils qui ne répondent pas à ces critères, les banques ne peuvent plus imposer des taux beaucoup plus élevés pour compenser le risque qu’elles prennent. Les personnes qui se trouveraient dans cette situation auront tout intérêt à prendre contact avec un courtier.
Source: actual – Crédit immobilier : les intérêts à un taux supérieur à 2,77 % ne sont plus autorisés en octobre 2019